第一太平戴維斯2019年第三季度上海市場回顧暨展望

第一太平戴維斯10月11日發布2019年第三季度上海市場回顧暨展望.

上海甲級寫字樓市場

核心商務區

2019年第三季度,核心商務區兩個全新寫字樓項目入市:分別是位于浦東的佳兆業金融中心和北外灘來福士,合計為市場帶來約22.7萬平方米辦公面積。截至季末,全市核心商務區甲級寫字樓存量推升至920萬平方米。

季內凈吸納量共計約8.3萬平方米,同比下降32%。至此,2019年前三個季度累計凈吸納量達27.9萬平方米,較去年同期下滑52%。

由于新項目去化較慢,核心商務區甲級寫字樓平均空置率環比上升1.3個百分點至13.2%。

持續的供過于求局面,加之需求放緩,迫使業主采取以價換量措施來保證出租率。三季度,核心商務區甲級寫字樓租金指數環比再跌0.2%,至每平方米每天人民幣8.95元。

非核心商務區

三季度,非核心商務區迎來上濱生活廣場一個全新項目交付入市,為市場帶來1.4萬平方米新增供應,同時將非核心商務區甲級寫字樓存量推升至420萬平方米。

由于新增供應體量有限,非核心商務區寫字樓市場繼續吸納現有存量,盡管季內凈吸納量較去年同比來看依然下降32%。本季度,平均空置率環比下降1.1個百分點至28.8%;同期租金指數環比下跌0.7%,至每平方米每天人民幣5.76元。

展望

預計今年第四季度上海甲級寫字樓市場還將迎來約110萬平方米新增供應(包括核心與非核心區域)。大量未來供應加之需求放緩將繼續推升未來寫字樓空置水平。

由于業主傾向于提供更長的裝修期等優惠舉措來變相下調租金,因此預計未來市場平均寫字樓面價將維穩,而實際有效租金將繼續下行。

盡管整體租賃市場情緒低迷,仍有一些例如游戲、數字(AI、5G、物聯網)等新興增長產業將為未來經濟發展注入新動力,并衍生出辦公空間需求。近期的一些來自新興產業大面積租賃成交即為佐證。

對于非核心寫字樓項目而言,通達性仍是客戶選址的關鍵考量因素之一。擁有良好通達優勢的項目租賃情況明顯優于通達性較低的項目。

隨著臨港成為上海自貿區新片區,更多稅收優惠政策將落地以吸引投資和人才落地。聚焦的重點產業包括集成電路、人工智能、生物醫藥、航空航天,以及智能制造等。

世博版塊特輯:

經歷約十年變遷后,如今的世博版塊將充分發揮獨特的資源優勢,在十三五規劃提出的“一區三帶”規劃中,以推進上海國際化大都市建設為目標,通過創新、轉型引領城市未來,突出國際文化交流功能,集中發展集文化博覽創意、總部商務、高端會展、旅游休閑和生態人居于一體的標志性世界級城市中央活動區;并融合“三帶”——打造現代服務業集聚帶、高端文化產業發展帶、世界一流濱水城市生活帶,對標世界一流CBD建設服務標準,對照自貿試驗區整體建設的要求,以及對接世博地區企業發展的需求。

第一太平戴維斯華東區商業樓宇部高級董事及主管鄭廷俊表示:“世博整體規劃分為五大不同功能及發展重心的子版塊,每一版塊皆各具特色。第一太平戴維斯深耕世博版塊,參與華能大廈、華電大廈、鼎保大廈的租賃代理工作,并成功擔綱世博浦西濱江最佳試驗區108地塊的開發設計顧問。我們與開發商聯袂打造后世博時代的區域轉型和升級,吸引多家高品質企業入駐,極大提升了片區知名度。我非常看好世博版塊未來的發展前景。”

上海零售市場

2019年前八個月,上海零售總額同比上漲7.4%,增速較去年同期下降0.6個百分點。

2019年第三季度共五個新項目入市,為市場帶來369,000平方米新增供應。除已試?業多時的外灘金融中心,其余均位于內環??。

第三季度全市購物中心首層租金環比上漲0.3%至每平方米每天人民幣27.3元。

核心商圈購物中心空置率較上季度下降1.0個百分點至5.8%。非核心商圈因新項目入駐率較低,空置率環比上升1.0個百分點至8.8%,若剔除新增供應影響非核心商圈空置率環比下降0.5個百分點至7.3%。

美妝、科技及運動品類多個品牌本季度仍在擴張中,因其需求靈活、店型豐富,積極進駐各類購物中心。  

展望

2019年第四季度預計還將迎來27萬平方米新增供應,其中徐家匯中心一期國貿匯預計將帶動徐家匯商圈氛圍進一步提升。

上海住宅租賃市場

全市平均空置率環比上漲0.4個百分點到15.3%,同比上漲1.8個百分點。

  • 服務式公寓空置率同比上漲0.2個百分點到17.3%;
  • 小業主公寓空置率同比上漲3.3個百分比到15.2%;
  • 別墅空置率則同比上升2.9個百分點至10.1%。

第三季度全市平均租金為人民幣每平方米每月205元,租金指數環比下跌0.8%,同比上漲1.1%。

  • 服務式公寓租金指數同比下跌0.7%,至人民幣每平方米每月243.4元;
  • 小業主公寓租金同比上漲4.1%,至人民幣每平方米每月185.1元;
  • 別墅租金同比下降0.2%至人民幣每平方米每月157.5元。

住宅租賃市場租客變化:

  • 家庭出行或短期來訪親友開始逐步考慮將服務式公寓作為酒店外的另一種選擇;這一客群主要來自上海及周邊城市,租住房型以兩到三房為主,服務式公寓相較酒店更為便宜且更具靈活性。
  • 新建的高端公寓的時尚裝修和都市豪宅氣質也吸引了一類新群體的入住——頭部網紅主播;高端的軟硬裝及豐富的景觀資源使網紅直播時向粉絲投射出其奢侈生活方式。

展望

毗鄰寶格麗酒店的寶格麗服務式公寓將于2019年第四季度開業,為市場帶來143套可租單元;

晶耀名邸第二及第三期將在第四季度開業,為市場帶來618套可租單元;

原計劃于第三季度開業的馨樂庭古北服務式公寓推遲至第四季度開業,共計將會推出192套單元;

陽光城靜安睿灣服務式公寓在第三季度開始試營業并計劃在第四季度正式開業,開業后將為市場帶來217套新增供應。

上海住宅銷售市場

一手商品住宅市場

第三季度,上海新建商品住房新增供應約214萬平方米,與上季度基本持平,同比則下降32.2%。

一手商品住宅成交量共計約211萬平方米,環比下降2.1%,同比下降8.2%。

一手商品住宅成交均價環比小幅下跌3.1%,達到每平方米人民幣52,300元,同比下降4.3%。  

一手高端公寓市場

第三季度,上海一手高端公寓市場迎來22.3萬平方米的新增供應,較第二季度整體供應翻升5倍有余。其中黃浦濱江、陸家嘴濱江、徐匯濱江等濱江區域迎來大量供應。

一手高端公寓成交量共計約16.1萬平方米,環比下降11.5%,同比下降49.1%。

一手高端公寓價格指數較上季度同比上升3.1%,環比上升4.6%,平均成交價格達到人民幣每平方米108,000元。   住宅用地市場

第三季度,上海共成交16塊純居住用地。成交占地面積共計89.2萬平方米,可建面積共計126.5萬平方米,平均成交樓面價約為人民幣每平方米18,600元。閔行、金山、青浦、崇明等傳統市郊區域住宅土地成交數量較大;中心城區方面,位于楊浦區新江灣社區的N091104單元B2-01地塊以每平方米人民幣52,500元樓面價拍出。此外,第三季度上海還有四塊商住用地拍出,預計用于住宅的可建面積共計約23.7萬平方米。

租賃住宅用地方面,第三季度上海共成交五幅純租賃用地,均以零溢價成交。可建面積共計約26.7萬平方米。其中位于浦東北蔡及寶山祁連社區的地塊樓面價較高,達到人民幣每平方米7,200元以上。此外,9月拍出的張江“科學之門”綜合體也包含了一部分規劃為住宅租賃用途的物業。

展望

9月市場供應量大于銷售量,“金九銀十”過半,下半年隨著開發商沖擊業績,預計銷售量會進一步回暖。

隨著第三季度上海高端公寓市場大量供應的入市,需求端將得到有效釋放;第四季度高端住宅市場成交量有望隨之提振。

受宏觀市場及一手房供應充足影響,二手房掛牌量在三季度逐漸下降,預計后續掛牌量及價格大概率會呈現穩中有跌的趨勢。

上海投資市場

2019年第三季度僅發生7筆大宗成交,合計成交金額僅為人民幣63億元,同比下降23%。基于市場基本面疲軟以及經濟不確定性增加,買方預期能夠以更低的價格實現收購,同時賣方仍然處于讓步的猶豫階段,因此整體市場成交較為不活躍。

隨著中國經濟增速減緩及貿易戰持續進行,同時面對寫字樓市場的大量供應和下降的租金,買家對于寫字樓租賃現狀以及未來一兩年的展望非常謹慎。盡管去年有多筆收購空樓意圖通過良好的出租表現實現收益發生,然而目前投資者更多關注的是有優質租戶并帶有長租的穩定項目。

商務園區仍然受到許多投資者的關注。然而,部分區域或項目目前價格較高,未來價值升值空間有限,因此尋找合適的標的難度加大。

長租公寓領域,例如萬科等投資者仍然在大量融資進行擴張,同時另一些參與者由于自身模式和管理的問題在市場不斷成熟的過程中不得不停止經營。

展望

市場情緒承壓,交易達成時間加長,但由于部分投資者期望在年末完成資金投放,同時一些賣方也希望能在年末前完成報表要求,預計第四季度會出現一些集中成交。

自用買家預計會保持活躍態度,抓緊時下收購窗口期,挑選合適的物業。

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